Старые кварталы перестроят. Несогласных жильцов хотят отселять через суд

Eсли нeсoглaсныx с рeкoнструкциeй будeт бoльшe 25%, дoм исключaт изо плaнa пeрeстрoйки

Минрeгиoн рaзрaбoтaл и oбнaрoдoвaн нoвый   зaкoнoпрoeкт   o рeнoвaции устaрeвшeгo жилья "O внeсeнии измeнeний в Зaкoн Укрaины "O кoмплeкснoй рeкoнструкции квaртaлoв (микрoрaйoнoв) устaрeвшeгo жилoгo фoндa". Пo слoвaм экспeртoв, дoкумeнт нaмнoгo лучшe, чeм прeдыдущиe, нo вoпрoсы к нeму всe жe eсть, пишeт UBR.ua.

Прoблeмaтикa

В Укрaинe сущeствуeт бoльшoe кoличeствo oбъeктoв жилoгo фoндa, прeдeльный срoк эксплуaтaции кoтoрыx истeкaeт может ли быть ужe дaвнo истeк. Oбщaя плoщaдь устaрeвшeгo жилищнoгo фoндa пo дaнным Гoсстaтa (нa 01.01.2017) сoстaвляeт 4,33 млн кв.м. В нeкoтoрыx рaйoнax гoрoдoв eсть дoмa, пoстрoeнныe eщe в 30-e гoды прoшлoгo вeкa.

Прoдoлжeниe эксплуaтaции тaкиx дoмoв нeсeт в сeбe нe тoлькo дискoмфoрт для того жильцoв, нo и прямую угрoзу пользу кого иx жизни. Имeннo   тaкиe квaртaлы (микрoрaйoны) являются oбъeктoм рeкoнструкции и инвeстирoвaния.

Глaвнaя прoблeмa прoшлыx зaкoнoпрoeктoв пo рeкoнструкции устaрeвшиx квaртaлoв крылaсь в нeскoлькиx aспeктax:

• Рaзмытoсть пoнятийнoгo аппарата, нахождение зон ответственности посередке органами местного самоуправления и застройщиками;
• спорные предложения по мнению отселению граждан (оказание временного жилья, компенсации из-за смену района проживания и пр.);
• обсерватория и механизмы инвестконкурсов.

В предложенном к обсуждению проекте Минрегиона многие с проблемных моментов попытались взять в соображение, но наиболее спорными все на свете равно остаются   вопросы инвестконкурсов и условий согласно отселению жильцов.

"Сие наиболее острые и дискуссионные вопросы. Хоть (бы), как избежать непрозрачности в "прозрачных" конкурсах. Далее этого, согласно документу,   бери плечи застройщика фактически полностью ложится серьезность   за создание объектов социально-бытовой, дорожно-транспортной инфраструктуры", – говорит вожак проекта Rusaniv Residence Сашуня Изаров.

Что предлагают чиновники

Билль четко разграничивает зоны ответственности. Просто так, среди прочего есть расчет обратить внимание для ст. 4 п.2 идеже, помимо прочего, сказано, отчего государственная политика в сфере реконструкции реализуется чрез:

• Планирования комплексной реконструкции существующих кварталов;
• проводка такой реконструкции в строгом соответствии с Генпланом, детальными планами территорий населенного пункта;
• разрез и утверждение соответствующей градостроительной документации;
• ассоциация средств госбюджета, местных бюджетов и   средств частного инвестора-застройщика   с целью инженерной подготовки, основание объектов сопутствующей инфраструктуры, благоустройства территорий;
• учитывание интересов всех участников процесса: государственных, частных, общественных;
• К сфере ответственности государства относится сопровождение инвестиционных конкурсов соответственно определению компании-застройщика к реконструкции старых кварталов и пр.

В ст. 7 сказано, что такое? весь механизм реализации госполитики ложится в плечи органов местного самоуправления: вместе с застройщиком-инвестором обсерватория сроков реализации инвестиционного проекта, имущественных вопросов с собственниками квартир в реконструированных зданиях, собственниками владенья, находящейся на территории, подлежащей реконструкции и пр.

В законопроекте особе упирать) на что уделено обязанностям инвестора-застройщика (базис):

• Застройщик обеспечивает извлечение исходных данных, разработку проекта реконструкции в фолиант числе проектов отдельных зданий, прочерчивание экспертизы проектной документации;
• заграбастывание разрешения на проведение строительных работ с классом последствий сс2 и сс3;
• закапывание построенных объектов в эксплуатацию;
• четкое претворение условий инвестиционного договора;
• доставка, согласно договору, части квартир во (избежание отселения собственников и арендаторов квартир и нежилых помещений в здании, аюшки? подлежит сносу.

Другими словами, до настоящего времени вопросы, касающиеся прямо строительства и реконструкции   ложатся сверху плечи застройщика. Рядом этом законопроект безвыгодный учитывает, что претворение в жизнь инвестдоговора во многом пора и честь знать зависеть от бюрократии быть получении разрешительной документации.

Чиновничество затянет процесс

Нужно напомнить, что в какой-нибудь месяц в Киеве задержки со вводом объектов в эксплуатацию   составляют   в среднем с 6 до 9 месяцев самый по причине бюрократических проволочек.

"Точь в точь это будет отражено в инвестиционном договоре, во всех отношениях не ясно. Соответственно логике разработчиков, компании-победителю   безлюдный (=малолюдный) предоставляются никакие преференции. Ведь есть, нет ни механизма упрощенной процедуры согласования проекта, ни каких-либо других гарантий, кое-что в случае невыполнения условий договора изо-за чиновничьего "мания величия-мажора" к компании далеко не будут применятся штрафные санкции и пр.", – отметила шеф по маркетингу многофункционального ЖК "Polaris Home&Plaza" Анжелика Саакян.

И так (уже) того, говорят эксперты, в документе нечетко прописан пункт о предоставлении части квартир отселяемым. Ведь ли тут стиль идет о "маневренном" жилье, которое должен предоставляться на оптом период реконструкции неужто же речь отлично о том, что колода-застройщик обязана возвратить обратно квартиры тем, который вынужденно был отселен.

Тоже застройщик в обязательном порядке оказаться вынужденным будет предоставить параметры собственных или привлеченных средств под лад с показателями стоимости 1 га территории застройки. Сие требование также вызывает растерянность у застройщиков.

"Во-первых, будто именно требуется "проявить"? Сумму, вырученную ради продажу квартир в строящихся домах получи и распишись месте старого жилья, разве же размер собственных инвестиций в чертеж? Если разработчики законопроекта подразумевали "финансовые гарантии" застройщика, так есть, способен ли симпатия реализовать такой редакция, то, очевидно, чего такие вопросы должны вестись учтены при проведении самого инвестиционного конкурса", – говорит   Шура Изаров.

Далее, в ст. 9 законопроекта прописан порядочно   четкий порядок планирования работ   сообразно реконструкции кварталов (сие тот механизм, та дело, которой не хватало по всем статьям прошлым законопроектам):

• Кварталы почти реконструкцию определяются получи основе генплана и детальных планов территорий населенных пунктов;
• Органы местного самоуправления принимают публичное разгадка об отнесении многоквартирных домов к устаревшему жилфонду, и до сих пор жильцы этих домов должны присутствовать надлежащим образом об этом уведомлены;
• Билль устанавливает, что вслед все подготовительные работы по части реконструкции ответственность несут юрлица, кому принадлежат имущественные комплексы, подлежащие реконструкции.

Разработчики до тонкости расписали и   порядок осуществления реконструкции. Посреди важных пунктов имеет смысл обратить внимание получай следующие:

• Объем и тариф работ по строительству многоквартирных домов и объектов социально-бытовой и инженерно-транспортной инфраструктуры;
• добыча квартир и нежилых помещений ради предоставления бывшим жителям снесенных домов сиречь определение денежной компенсации;
• размах квартир и нежилого фонда чтобы коммерческой реализации;
• ориентировочная тариф проекта;
• определение необходимого маневренного фонда;
• череда реконструкции многоквартирных домов и инфраструктуры и пр.

В законопроекте да сказано, что вердикт по реконструкции принимается возьми основе ст. 10 закона "Об особенностях осуществления власть собственности в многоквартирном доме".

Ладком этому закону, в (видах того, чтобы вердикт было правомочным, ничего не поделаешь   согласие 75% всех собственников   квартир в домашних условиях. Если несогласных с будущей реконструкции пора и совесть знать более 25%, экой дом исключается изо будущего плана ровно по реконструкции квартала.

В ст. 12 п. 2 особое направлять (глаза) уделено решению   вопроса отселения жильцов. Коль (скоро) условием реконструкции является обязательного отселение, ведь в случае несогласия жильца-собственника квартиры, такое отселение осуществляется исключительно после соответствующего   судебного решения.

Чай в п.3 той же статьи сказано, фигли если реконструкция рассчитана получи и распишись временную приостановку эксплуатации под своей смоковницей, то перед реконструкцией собственникам квартир и нежилых помещений   должны выдвинуть на первый план помещения   той а площади из маневренного фонда получи весь период реконструкции.

Новая сакля взамен старой

В ст. 14 набор идет   о   сносе аж кварталов. Так разработчики устанавливают, зачем бывшим жильцам кончай предоставлены равноценные точно по площади квартир alias денежная компенсация.

Близ этом, что специфически для областных центров, столицы, завитушки слова о том, в каком районе склифосовский предоставлены квартиры, малограмотный говоря уже о коэффициентах подле смене района, скажем так, с Печерска на Троещину, далеко не идет.

А в ст. 17 с толком сказано, что разве отселенцу предлагается хоромы большей площади вместо старой, то сие происходит исключительно из-за счет застройщика. Ведь есть застройщик   невыгодный имеет права нуждаться с отселенца какую-либо доплату   вслед за лишние метры.

В ст. 16 до тютельки расписаны условия инвестиционных договоров с застройщиками. Такие договора заключается посередке органом местного самоуправления, каковой принял решение о проведении реконструкции, и компанией-победителем открытого конкурса.

Присутствие этом в статье будь здоров детально расписано разделение обязанностей сторон.

Т. е. уже было сказано,   весь ответственность за программа и сроки строительства ложится сверху застройщика. Но спорным выглядит опять-таки-таки создание необходимого маневренного фонда: в этой статье законопроекта в помине (заводе) нет четкого разграничения, чья сие зона ответственности.

Такая а ситуация с решением вопросов с созданием социально-бытовой, инженерно-транспортной инфраструктуры. Минуя этого, в этой статье тирада идет о страховании рисков строительства, да без особой детализации, точно именно будет застраховано.

До этого часа один момент касается   льгот, которые предоставляются застройщику: в законопроекте сказано, что-то все льготы и преференции предоставляются получи основе действующего законодательства и в частности отрывание застройщика от уплаты паевого участия.

"Игра стоит свеч напомнить, что с 2021 годы   паевое участие склифосовский полностью отменено, а выданный законопроект вступит в силу только лишь спустя 2 года задним числом его принятия. С непомерный долей уверенности могу сорвалось с языка, что данная конфликт исчезнет из окончательного текста, какой-либо будет вынесен сделано на рассмотрение Верховной Радой", – считает Анжелика Саакян.

Компенсации жильцам

В ст. 17 сказано, что такое? реконструкция возможна исключительно в случае предварительного и   полного возмещения   собственникам квартир и нежилых помещений через предоставления с их согласия квартир, нежилых помещений alias денежной компенсации.

Около этом денежная симметрирование за квартиру может водиться предусмотрена только в томище случае,   если у человека поуже есть в собственности другая пристанище. Другими словами, каста норма позволяет избежать мошенников, которые орудуют держи вторичном рынке жилья.

В этой но статье также говорится о томик, что если но собственник желает выбить квартиру большей площади, так ему будет предложено уплатить разницу по рыночной цене. А на случай если меньшей – то застройщик может оказать ему квартиру в меньшей степени, оплатив разницу.

Бонитирование жилья

В ст. 18 говорится об   определении рыночной стоимости   недвижимости. По предложенному законопроекту, оценкой будут делать субъекты оценочной деятельности, а по сей день затраты на распознание стоимости объекта недвижимости будут осуществлены из-за счет местных бюджетов.

И в документе говорится о механизме проведения открытых инвестиционных договоров.

Внутри главного стоит запомнить, что   обязательным условием конкурса   является выковывание необходимого маневренного фонда (да это не коррелируется, в качестве кого уже было фиксировано, со ст. 16), сроки нового строительства и его характеристики, соболезнование в создании объектов социальной инфраструктуры, обеспечивание застройщиком собственников нежилых помещений, подлежащих реконструкции, равноценными помещениями али денежной компенсацией.

Да, по большому счету, каста статья может основные черты основной для правок-предложений согласно улучшению этого документа, считают эксперты.

Экспозе

Несмотря на так, что это это) (же) (самое) время что лучший наряд из ранее разработанных и предложенных, и контроверза отселения и компенсации прописан в нем сильнее-менее понятно, после исключением нескольких коллизий, тем без- менее в этом виде билль не выгоден застройщикам. Целое основные затраты они должны занять на себя (через проектной документации, поставка маневренного фонда, предварительно создания объектов различной инфраструктуры).

"Настоящий законопроект учитывает крошку больше интересы жильцов, подлежащих отселению, нежели это было выписано в предыдущих предложениях. Близ этом местные органы власть, по сути, невыгодный несут никакой ответственности из-за результаты проводимой реконструкции. Машина инвестконкурсов прописан с лишним рамочно, нежели, ни дать ни взять пошаговая инструкция. Кажется, будут еще подзаконные акты, регулирующие постройка подобных инвестконкурсов", – считает Сашуля Изаров.

Застройщики отмечают, кое-что в данном документе они обложены со всех сторон обязательствами и затратами. И а именно это может телосложение главным камнем преткновения близ обсуждении данного документа и выработке окончательной версии преддверие вынесением его в сейм.

Категория: Строительство