Квартиры внесут в реестр, но нарушают права собственников — что не так с законом агент по недвижимости

Верховная Рада Украины пытается обеспечить регуляторной политики и либерализации рынка услуг в сфере недвижимости в Украине в июне был зарегистрирован в парламенте проект закона, предполагающий новые правила осуществления операций на рынке недвижимости. Тем не менее, инициатива вызвала значительные протесты игроков рынка, эксперты и общественность.

Причина в том, что в наруто законопроект содержит ряд коррупционных рисков, и его принятие может столкнуться с появлением неконтролируемой монополии на рынке недвижимости. Подписаться на канал DELO.UA

Delo.ua говорит, что основные проблемы проекта закона, и что может ждать дальше. Что закон

В проекте закона нет. 3618 "О риелторской деятельности в Украине" был внесен в парламент группой депутатов во главе с представителем фракции "Слуги народа" Дмитрий Наталья. Его главная цель, как отмечают авторы инициативы, должно стать обеспечение единой государственной политики в области регулирования риэлторской деятельности и защите прав всех участников процесса оказания услуг в сфере недвижимости. А также вывести из тени все операции и доходы от них.

Нормы законопроекта предусматривают, что для предоставления услуг на рынке недвижимости смогут только субъекты риэлторской деятельности с соответствующей лицензией. Все они должны быть надлежащим образом оформлены и внесены в Единый реестр физических лиц, юридических лиц и профессиональных объединений в сфере недвижимости. В случае принятия закона, зарегистрированных в реестре должны и все данные, относящиеся к объектам недвижимости. И чтобы все это регулировать, проект закона предусматривает создание Национальной федерации специалистов в сфере риелторской деятельности. Кроме того, квалифицируется как общественная организация и, следовательно, может быть на самом деле частной организации. В ее состав войдут квалификации-аттестация в комиссии съезда профессионалов и наблюдательного совета общественной.

Правила, предложенные считается парламентской комиссии — по экономическому развитию — и рекомендовал депутатам принять в первом чтении. Тем не менее, это не может произойти, потому что его все еще ждет заключение комитета по предотвращению коррупции. И, как и предполагает его первым вице-президентом народного депутата от фракции "Голос" Ярослав Юрчишин, это заключение является отрицательным, поскольку предложенные правила являются спорными и нечеткие моменты, которые связаны с рисками коррупции.

В общем, как говорит президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита, основная проблема предложенного проекта закона состоит в потенциальном создании частная организация-монополист с неограниченным количеством прав и полномочий, которые в состоянии регулировать рынок недвижимости.

Читайте также: Агентства недвижимости раскритиковали законопроект о регулировании рынка недвижимости Что это не так

В частности, к выводу, что проект закона является классическим примером законодательной инициативы с коррупцией риска, пришли эксперты неправительственной организации "Институт законодательные идеи", - говорит его президент Татьяна Дом.

По их мнению, правила, предложения, в случае принятия, приведет к нарушению права собственности и права граждан свободно распоряжаться своим имуществом. Вторая проблема заключается в том, что Национальная федерация специалистов в сфере риелторской деятельности, создание которой, как предполагается, может на самом деле стать монополистом, определяющим все правила игры на рынке.

"Общественная организация, которая не контролируется ни один государственный орган, получает полномочия, которые не являются также и некоторые общественные организации. На самом деле, он был создан для новорожденного принципе, даже игроки на рынке не понимают, как это произойдет, кто войдет, настроить и установить. Агент по недвижимости имеет право осуществлять свою деятельность, а какие нет. Во-вторых, полномочия этой общественной организации, в большей степени, самой общественной организации. Это правовой нонсенс", — объясняет Дом.

Еще одна проблема состоит в том, что нормы проекта закона может служить способ, чтобы создать еще один "прокладки" для регистрации договоров в области недвижимости.

Такие схемы в Украине, уже произошло — так называемые "поля Яценко", "уполномоченные электронные площадки", единственной задачей которого было отправить данные оценки недвижимости в Фонд госимущества. Для каждой такой операции компании-"прокладки" они получили определенную сумму, которая может достигать 1 800 грн. Второй Дом, по продолжительности такой схеме, владельцы таких сайтов заработал около 700 млн грн. И сейчас ситуация может повториться, потому что предохранители от жестокого обращения или монополизировать рынок в предлагаемом проекте закона нет, - говорит она.

"Закон не определяет, каким образом создается такая организация, которая имеет право участвовать в этом и, в общем-то, направлять ее. Мы понимаем, как это в принципе может работать — будут созданы некоторые карманные общественные организации, может быть неограниченное количество, потому что требования к нему нет, — говорит Юрий Пита. — И такая частная организация, с неограниченными правами, будет полностью управлять достаточно тяжелой промышленности — рынок недвижимости".

Кроме того, эта организация также будет определять порядок и правила эксплуатации, направлять реестр, установить цену для него, штрафовать за нарушения и сделать все это без контроля государства, - сказал он.

О рисках на уровне регулятора и говорит эксперт Центра экономической стратегии Богдан Прохоров. По его словам, потому, что механизм его создания не написано, а сама организация публичной власти, то заинтересованные игроки, "ручные" организации и политически чувство представители могут попытаться держать его под контролем.

Но это не единственный аспект — риск существует, даже на уровне администрирования реестров и баз данных. Проект предусматривает создание не только журнала транзакций в сфере недвижимости, а также активов в сфере недвижимости. Введение и удаление информации в этих журналах, все действия, касающиеся риэлторской деятельности будут находиться в компетенции организации-монополиста. Кроме того, в проекте закона не предусматривает, если эти услуги являются бесплатными или нет, что дает простор для манипуляций, - отметил эксперт.

Еще одна проблема, скрытая в проекте закона, это угроза регулирования стоимости услуг агентов по недвижимости. Теперь, как отмечает Прохоров, - это около 2% от стоимости сделки в случае купли-продажи или 50% от месячной арендной платы и устанавливается только на договорной основе между продавцом, покупателем и риэлтором.

Кроме того, нормы проекта закона в том виде, в котором они сейчас находятся, несут в себе риск того, что рынок может быть сформирован пул компаний, которые будут согласны между собой и не допустить в него конкурентов, - говорит Прохоров.

Читайте также: А 75% участников строительного рынка ожидают, что проблемы нынешнего реформирования ГАСИТЬ: опрос БРДО

Но самый сильный аргумент против проекта закона нет. 3618 заключение Национального агентства по предупреждению коррупции (пк-суу). После месяца разбирательств законодательной инициативы, и су пк тоже пришел к выводу, что содержит коррупционные риски.

В частности, нормы законопроекта нарушает гарантированное Конституцией право собственника свободно распоряжаться своим имуществом; требует получения большого количества разрешений, которые могут повредить развитию бизнеса и увеличения ее стоимости; и нечеткие список обязанностей риелторов создает риск принятия субъективных решений, на них. Кроме того, в выводе-суу пк отмечает, что полномочия, которые проект закона дает Национальная федерация специалистов в сфере риелторской деятельности, могут привести к появлению коррупционных схем.

Инфографика: пк-суу

На такие риски, в своем анализе проекта закона говорят и эксперты Офиса эффективного регулирования (BRDO): по их словам, идея саморегулирования профессиональной может быть стимулом для развития рынка, но предложение авторов проекта типового закона, его реализация несет в себе риск неконтролируемой монополии. Что будет дальше

Рассмотреть этот проект закона в первом чтении, Парламент может до начала отпуска, т. е. уже на этой неделе, - говорит Юрий Пита. Тем не менее, это не может произойти, потому что су пк рекомендует профильный комитет, чтобы отправить документ на доработку. К такому же заключению, как ожидается, Ярослав Юрчишин, и примет парламентский комитет по вопросам предотвращения коррупции. И если это произойдет, то, по словам нардепа, перспективы быть принятым у этого законопроекта нет, хотя профильный комитет подтвердил положительное решение для него.

Однако, как отмечает Юрчишин, лучшим вариантом будет не отклонение законопроекта, и его мнение группы авторов. Тем более, что их подписи под ними он снял уже несколько из них.

В то же время позиция Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины жестче: проект закона не нуждается в работе, и должен быть переделан на 90%, - заявил Юрий Пита.

Читайте также: Инвестиции в какие сегменты недвижимости имеет преимущественную силу в 2021 году

Ранее Delo.ua в о том, как пандемия и последующих карантин, ограничения, влияние на отрасль недвижимости в Украине.

Категория: Бизнес