Инвестиции в новостройки: сегодня насколько это выгодно
Опубликованно 27.12.2019 00:18
Средний рост цен на квартиры в новостройках в Москве и области от старта продаж на стадии котлована до получения разрешения на ввод в эксплуатацию — сейчас составляет 15-30%, рассчитывается от редакции опрошенных аналитиков и разработчиков. И это за два-три года строительство проекта. Хорошо, если этот доход для частного квартиры инвестора? Ответ на вопрос два, и оба неутешительные.
Результат может сравнивает, чем хуже, вам с 2014 годом, когда новые здания добавляется стоимость (от котлована до сдачи в эксплуатацию) в среднем на 30-35%. И совсем плохо по сравнению с некоторыми новостройками, которые может заработать даже сегодня дороже на 100% за пару лет... Когда все существующие риски инвестор частной квартире в Москве по-прежнему на спекуляции с новостройками.
Цифры доходности: новостройки VS депозиты
Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в августе 2019 года в Москве составила 7 058 990 рублей, а средний цикл строительства — 2,5 года (30 месяцев), привести пример расчета в компании «Бест-новострой».
Если мы предположим, средний доход от 15% на весь строительный процесс, то годовой доход составляет 6% от первоначальных вложений. За год продажи 423,5 тыс. рублей, за 2,5 года — 1,058 млн.
Для сравнения: в российских банках из топ-10, вклад с онлайн-открытие предлагает ставку 5,75% годовых, максимальная сумма депозита — 5 млн рублей. без частичной абстиненции и способы пополнения. Доход в год в этой должности будет 287,5 тыс. грн., откройте на один год. Максимальные процентные ставки только по таким видам вкладов — средства без снятия и пополнения.
При сегодняшних ставках банковским вкладам базовой доходности близ сделки 7 млн рублей, но если объем инвестиций в недвижимость выше, и объект с высокой ликвидностью на стадии котлована, то можно говорить о преимуществах в полтора-два раза в пользу недвижимости, говорит руководитель розницы ГК «INTEGRA» Константин уплотнения.
Сложность современного инвестирования
Максимальный доход [при инвестировании в новостройки] сегодня можно снять при выходе из проекта до его сдачи в эксплуатацию, считает председатель Совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Угрожала. Такие сделки договор цессии являются.
Если объект введен в эксплуатацию, то при продаже квартиры в ней инвесторы должны платить налоги (не 13% платить НДС при продаже жилья можно только через пять лет, когда он был куплен после 2016 года). После сдачи новостройки в эксплуатацию рост цен на квартиры уже приняты не более чем рыночные показатели. Для справки: за пять лет столичная вторичным (без элитного сегмента) вырос всего на 4,7% (195,3 тыс. рублей. за 1 кв. м.).
Еще одной современной проблемой для жилищно-инвесторов — риски, связанные с задержками строительства и снижение интереса покупателей к новостройке. Если строительство встанет, то выйти из проекта будет еще сложнее.
Мы должны учитывать и изменения аукциона, заявил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во многих московских ЖК после запуска в продажу большого объема квартир от частных инвесторов приходит сразу. Конкуренция заставляет продавцов снизить цену для заключения сделки.
Вторичный рынок для инвестиций, профессионалов (специалистов в риэлторских компаний, агентов по недвижимости с многолетним опытом) получить стало сложнее. Также инсайдеры не помогает. Обладание закрытой информацией — о планах предприятий, органов власти по развитию территорий, и т. д. — всегда плюс, но ситуация на рынке быстро меняется, и, следовательно, считаться инсайдером это может прокладки только с поправкой на время, - объясняет руководитель розничных продаж группы компаний «INTEGRA» Константин.
«Если рентабельность бизнеса под 8% годовых — это очень плохой бизнес»
Максим п., частный инвестор:
— Я инвестировал в квартиру в новостройке в 2016 году. К этому времени инвестировать меня возникла достаточно денег, банки падали и я решила их в один из проектов в Домодедове.
Проект поступил на строительство четвертого этажа. Сумма инвестиций составила 2,2 млн. рублей за бюджетную однушку площадью 34 кв. м. дом строили три года, и я после того, как он решил не введен в эксплуатацию, стоит перейти от имущества, а квартиру сдавать в аренду.
Ремонт обойдется в 500 тысяч рублей, длилось полгода. Я нашел быстро пройти арендатора и за 20 тысяч рублей в месяц плюс все коммунальные услуги. Таким образом, годовой доход от аренды приносит около 240 тысяч рублей., и с учетом всех инвестиций в покупку и ремонт квартиры не более 7-8% годовых, что практически равно прибыли от банковских депозитов.
В целом, я не разочарован от этих инвестиций кроме сдача жилья в аренду была еще пассивная система, и актив, которым хотите управлять, инвестировать в модернизацию, к смене арендатора. По сути, это бизнес, и если его доходность ниже 8% годовых — это очень плохой и неправильный бизнес. Для сравнения: в этом году аналогичные инвестиции в фондовый рынок приносили одинаковый доход, как в квартире.
Где сегодня можно выиграть на спекуляции
Большинство квартир доходы инвесторов в последние годы проекты, в которых разработчики могли принесли лоты на старте по низким ценам, - рассказывает Попов. К моменту окончания строительства цены в этих проектах могут рассчитывать на 50-100%. О таких новостройках мы сообщали в коротком видео в прошлом году.
Строители и сегодня часто занижение цены на старте реализации проекта в связи с отсутствием части разрешений, желание выиграть конкурс для покупателей из локации или ошибок маркетологов. Такие факторы, вследствие воздействия на рост цен в рамках жизненного цикла проекта сильнее, чем кажущиеся более очевидными и влияние на рост цен — Run-вокзал, высокое качество концепции, эффективные рекламные кампании, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН.
Завершенные проекты с высокой динамикой цен от начала до ввода в эксплуатацию
Проект Старт продаж Средняя цена за 1 квадратный метр. м на начало, руб. Средняя цена за 1 кв. м, окт. 2019 Рост Цен, % «Дом Серебряный Бор» 1.10.2016 201 396 427 653 112% «Пресня Сити» 1.12.2015 180 323 283 757 57% «Родной город. Октябрьское поле» 1.10.2015 178 330 239 553 34% «Вавилова 4» 1.07.2016 249 022 308 354 24% «Маяковский» 01.01.2016 180 078 219 038 21,6%
Таблица: bnMAP.pro
Сколько еще инвесторов
Если понимать под термином «инвестор» те покупки, в которых физическое лицо имеет двух или более помещений жилых, их доля в последние годы меняется незначительно — в столичном первичном рынке они делают 10-15% сделок, - говорит Попов. Инвесторы-физические лица, которые не утихли отдельных инвестиций с московских новостройках, в последние два года стало меньше, но количество «оптовиков», - поделилась наблюдением Угрожала из «Бест-новострой».
Заместитель Генерального директора компании «Течения» Евгений Колосов заметил закономерность: чем ниже сегмент недвижимости, тем выше активность инвесторов в них. На 2018-2019 годы доля покупателей квартир под rente бизнес-проектов «Течения» составляет 10,2% в комфорт-классе, 8,6% — в бизнес-классе, 6,1% — в премиум-и 4% — в сегменте роскоши. Аналогичная картина — после оплаты покупки доступны: в комфорт-классе доля таких инвесторов составляет 6,2%, в бизнес-классе — 5,2%, в премиум — 4,8%, а в сегменте класса люкс — 4%.
Инвестиции в новостройки после перехода рынка на целевой
Квартиры инвесторов остаются и после перехода на эскроу, опрошенных редакцией экспертов. Новая схема изменится только форма взаимоотношений между покупателем, банком и застройщиком, а динамика повышения цен от котлована до ввода в эксплуатацию остается. По крайней мере, на ближайшие два-три года.
Поднять разработчик остановить цены на квартиры в строящихся зданий могут только после нескольких лет безукоризненной работы механизма эскроу-счетов, сообщил Алексей Попов из CYANOGEN. Когда рынок станет абсолютно прозрачным, предсказуемым и безопасным — тогда мы можем говорить об исключении затрат на премию за риск.
Категория: Новости
