Поэтапное раскрытие эскроу: как разработчики и поможет защитить покупателей

Вопрос о постепенном открытии счета актуально и для российских разработчиков. Он остается на повестке дня Министерства строительства, за ним стоят некоторые депутаты Государственной Думы, но против этого, Банк России.

Скажите, почему разработчики нужен механизм для поэтапного раскрытия эскроу-счетов, чем он отличается от существующих схем, а поможет застройщиков и дольщики будут защищены.

Что такое поэтапное раскрытие

Сейчас софинансирование со счетов эскроу, застройщик может получить только после ввода дома в эксплуатацию. Поэтапное раскрытие предполагает частичную передачу денежных средств застройщику по завершении определенных этапов в строительстве дома на основании актов приемки-передачи работ. Перевод средств будет пропорционально соответствующих этапов работ от общей стоимости строительства объекта. Предлагаемая схема поэтапного раскрытия даст разработчикам упрощение доступа к финансовым средствам дольщиков на этапе строительства и будет направлять их на стройку.

На повестке дня

Чем ближе переход к финансированию проекта, тем больше разработчики напоминают о необходимости для промышленности, чтобы переместить механизм постепенного раскрытия эскроу-счетов. В начале октября на совещании в Государственной Думе о поддержке этого механизма также сказал вице-премьер-министр России Виталий Мутко, однако добавил, что данный вопрос следует обсуждать с Банком России.

Эта тема проходит при поддержке Министерства строительства России: разработка механизма поэтапного раскрытия эскроу-счетов для разработчиков на повестке дня Министерства, недавно заявил его руководитель Владимир Якушев на встрече с представителями строительного бизнеса. Поддержка разработчиков и ряд депутатов весной, они внесли в Государственную Думу соответствующий законопроект. В свою очередь, заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Statesin отметил, что сегодня поправки о поэтапном раскрытии эскроу-счетов не создается, но его можно снизить затраты застройщиков.

Почему у разработчиков нового механизма

Эта инициатива является желание застройщиков использовать средства дольщиков на этапе реализации проекта. Новый механизм финансирования проекта разработчики заблокировали доступ к дешевым держателей денег. Теперь вы можете построить на собственные средства, либо банковские кредиты (проектное финансирование), который сейчас составляет 5-10%. Поэтапное раскрытие эскроу счетов позволит существенно облегчить жизнь многим разработчикам и увеличить рентабельность проектов.

Финансирование проекта проценты начисляются на всю сумму постоянно растущим кредит, но ставка может снижаться по мере заполнения счета, вплоть до нуля процентов. "Как это ни парадоксально, разработчик накапливает долги, а банк аккумулирует средства и деньги, которые позже будут использованы для погашения кредита. Вполне естественно, что такая ситуация не устраивает игроков строительного бизнеса", — сказал глава юридического отдела агентства недвижимости "Бон Тон" Дмитрий Логинов.

Поэтапное раскрытие эскроу счетов позволит обеспечить эффективное инвестирование застройщиками и окажет положительное влияние на покупателей квартир, - говорит руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами гражданского кодекса "А101" клинков Анатолий. Однако, по его словам, этот механизм должен быть реализован так, что это не противоречит сути реформы, чтобы устранить риски для инвесторов. Для достижения этой цели, по данным лезвие, только после решения ряда принципиальных моментов: четкая и прозрачная методика определения готовности работ, всеобъемлющего порядка взаимодействия банков не только с застройщиками, но и с покупателями квартир.

Теперь, дольщик, чтобы ввести дом в эксплуатацию в любое время имеет право расторгнуть сделку без объяснения причин, создавая серьезную опасность ликвидности для разработчика. Поэтому рынок нужен механизм защиты в форме достаточным основанием для расторжения сделки — например, его фактической непригодности для обычного использования, и т. д., говорит лопаток. При условии поэтапного раскрытия сами дольщики должны согласиться с тем, что передача денег застройщику будет означать принятие банком определенной части работы, что снижает возможности инвесторов, чтобы предъявить претензии, предлагает лезвия.

Если доступа к средствам на залоговых счетах будет закрыт, а наиболее привлекательные стратегии ценообразования на рынке может быть началом продаж в конце цикла строительства, когда стоимость квадратного метра близка к максимальной, говорит лопаток. Если бы деньги были бы части разработчиков, она сможет увеличить продажи на всех этапах, цена в начале все равно будет меньше, чем без постепенного раскрытия, и скидки будут оставаться лучшим стимулом для покупателя, заключает эксперт.

Риск частичного раскрытия

Согласно действующему положению все проектные риски лежат на кредитование банков, а не акционеров. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов покупателей денежные средства будут перечислены на разработчики в зависимости от объема работ. Соответственно, при расторжении договора, банк сможет вернуть только остаток, который лежит на депозитный счет. В этой схеме вернутся рисками недостроя, возможным даже в завершающей стадии строительства, и повестка дня могут вновь увидеть проблему обманутых дольщиков, заявил "РБК-Недвижимости" в пресс-службе ВТБ.

Это также может привести к неравному обращению инвесторов, которые покупают квартиры на разных стадиях строительства. "Если проект не полностью завершен, те, кто купил квартиру на ранних стадиях, несут большие риски потерять свои деньги, чем с дольщиками, которые приобрели квартиры на более позднем этапе. Это связано с тем, что софинансирование первых этапах на момент возникновения проблем с проектом уже может быть передана застройщику и тратятся", — заявили в пресс-службе ВТБ. В этом случае банк предупреждает, что в этой схеме, доступ к банковскому финансированию может быть снижена, а стоимость кредита возрастает с увеличением рисков проектов с поэтапным развертыванием.

Частичное открытие эскроу счетов позволит увеличить рискованность кредитов за счет снижения контроля за использованием средств разработчиками и усложняет процесс завершения проекта силами банка в случае, если застройщик трудности с его реализацией, пояснили в пресс-службе ВТБ. По данным Банка, вместо желаемого снижения стоимости финансирования при поэтапном раскрытии велика вероятность обратного эффекта.

Категория: Новости