То, что происходит на рынке новостроек Москвы перед введение эскроу
Опубликованно 20.08.2019 00:40
1 июля 2019 года в России начнется ключевой этап реформы финансирования строительства жилых домов — разработчики должны идти на банковское финансирование, продажа жилья будет осуществляться через эскроу счета.
В связи с переходом на новую систему строительства жилья на рынке много неопределенности. До этой важной даты мы рассказываем о основных тенденций на первичном рынке Москвы, жилья, спроса и предложения, а также цены на квартиры в новостройках.
Спрос: замедление темпов роста
Основным предварительные итоги полугодия, в столице на рынке новостроек можно назвать замедление темпов роста спроса, - говорит генеральный директор компании Level Group Кирилл в Китае. С января по май 2019 Отслеживать зарегистрировано в столице 35 тысяч договоров долевого участия (DU), это на 23% больше, чем за тот же период 2018. В январе — мае 2018 года число DU, увеличилось на 43% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, то есть темпы роста спроса зданий в столице снизилась примерно в два раза. По оценке в Китае, причиной этого процесса является уменьшение объемов ипотечного кредитования.
Несмотря на замедление темпов роста спроса пока является стабильным, он отмечает докладчик, строители и аналитики. Это говорит статистика продаж разработчики. Если за период с января по июнь 2018, строители ежемесячно реализовывали в среднем около 5,9 тысяч домов и квартир, в 2019-м эта цифра выросла до 6,8 тысяч лотов. По оценке ЦИАН, это существенный рост был отмечен на первичном рынке Москвы в старых границах (+18%). В Новой Москве ежемесячные темпы продаж увеличились на 8%, спрос здесь тормозит постоянный рост цен.
Каждая десятая квартира в новостройках Москвы в этом году не была куплена с целью инвестиций (Фото: marina La Cueva/ТАСС)
Другой тенденций 2019 года — рост инвестиций, - отмечает управляющий партнер компании "Метро" Мария Лицензии. По их оценке, результаты января — мая 2019 года 10% от всех DU в Москве, было проведено в рамках пакетов операций, то есть инвесторов. Для сравнения: к концу 2018 года доля этих контрактов достигла 6%.
"Эта динамика объясняется, в первую очередь, рост цен на жилье. Во-вторых, предстоящие изменения в 214-ФЗ. Очевидно, что переход к новой схеме финансирования, спонсоров, чтобы увеличить значение, не только из-за роста стадии строительной готовности, а также финансирование проектов. Таким образом, сегодня инвесторы ожидают получить более высокую доходность", - объясняет Лицензии.
Цены на новые квартиры
Наибольший рост средней цены 1 кв. м в зданиях Москва в последние шесть месяцев (pre-final) "Бест-новострой" зарегистрировано в массовом сегменте (классы эконом и комфорт) — +3,2%. В элитных, цена "квадрата" выросла на 2% в бизнес-и премиум-класса снизилась на 2% по сравнению с январем. В июне по сравнению с маем во всех секторах, что было падение цен, отмечает председатель Совета директоров компании "Бест-новострой" Ирина Застегни.
По данным ЦИАН, за год средние цены на первичном рынке Москвы (все сегменты) вырос на 10%, в то время как за тот же период 2018 года рост показателя составил 3%. Значительный рост цен в первом полугодии 2019 года, аналитики компании связывают с перехода строителей на работу эскроу-счетов и открытие новых станций метро.
Прогнозы
Председатель Совета директоров компании "Бест-новострой" Ирина Застегни:
— Теперь Рубикон (1 июля) еще не перейден, и, соответственно, все тенденции, которые были изучены в предыдущих шести месяцев, основаны на определенных ожиданий и опасений, и что будет соответствовать или нет, может показать только время, и то, как рынок на самом деле, который отвечает на возникающие вызовы. Рост цен будет способствовать переходу из эскроу счета, а также доля в финансировании проектов может достигать 8% годовых. Как это отразится на средневзвешенной цене предложения, в то время как трудно сказать, так как неизвестна доля проектов, которые будут использовать банковское финансирование с более высокой ставкой, а какие-минимальное.
Управляющий партнер компании "Метро" Мария Лицензии:
— Вместе с переходом на финансирование проектов стоит рассчитывать на значительный рост цен в конце июля. Затем цены в течение нескольких месяцев сохраняются примерно на одном уровне, так как резкий пересмотр цен, я думаю, что приведет к сокращению спроса, особенно учитывая летний отпуск. Как минимум до конца года (из зависти праздники) цена не пойдет вниз. В конце декабря, возможно минимальное негативное развитие цен, но только за счет скидок. Вернуться в старый рай точно не стоит ждать.
Предварительные результаты первого полугодия на рынке новостроек Москвы
Сегмент января 2019г. июнь 2019г. Средневзвешенная цена 1 кв. м, руб. Бизнес-премиум 260 743 255 096 Комфорт — экономической 158 141 163 436 Элита 877 347 893 460 Общее количество квартир в экспозиции блок Бизнес-премиум 16 426 14 603 Комфорт — экономической 16 925 15 238 Элита 779 484 Общая площадь квартир в экспозиции квадратных метров Бизнес-премиум 1 324 205 1 164 035 Комфорт — экономической 999 765 892 173 Элита 115 812 72 519
Таблица: "Бест-Новострой"
Как разработчики поднимают цены
Накануне, 1 июля, в некоторых новостроек наблюдается рост цен.
Например, в проекте бизнес-класса "Небо" (Capital Group /Группа АФК Система) отмечено увеличение цен на 10% на весь объем. В комплексе бизнес-класса Татлина Apartments (VESTA Development) рост составил до 28%. В ЖК бизнес-класса Bauman House (Capital Group) — до 16%.
С 1 июля увеличение стоимости до 15%, и ожидается, что в жилом квартале бизнес-класса ILOVE гражданского кодекса "КОРОТКИЕ". Рост цен до 20-30% в июле, обещает компании "Внутри". Крупнейший разработчик PICO также объявила о повышении цен с 1 июля, но пока без конкретных цифр.
Источник: "Метро"
Предложение новостроек
Другой важной тенденцией на первичном рынке Москвы, постепенное и планомерное сокращение предложения. Количество квартир в элитном сегменте за шесть месяцев, в соответствии с "best-Новые", сократился почти на 40%, в бизнес-классе-на 11%, в массовом сегменте-на 10%. В пересчете на количество квадратных метров в продаже динамики практически таким же. В общем предложение превалирует бизнес-и первого класса (более 1,1 миллиона квадратных метров), объем жилья комфорт класса — 892 тысячи квадратных метров
По словам Марии Лицензии, из-за предстоящего перехода к финансированию проектов девелоперы сократили свою деятельность до прояснения ситуации со ставками по кредитам. "Власти до сих пор не озвучили схему уменьшения процентов (напомним, банки идут на пересмотр условий финансирования, по мере увеличения объемов, проданных на жилье в конкретном проекте). В результате, в первом полугодии 2019 года, начали продавать только 21 комплекс апартаментов и апартаментов в старых границах Москвы. Для сравнения: в первой половине прошлого года, на рынок вышли 37 новых домов", - отмечает эксперт.
***
С 1 июля 2019 года деньги от продажи в многоквартирных домах будут передаваться напрямую на застройщиков, и будут на счетах эскроу в банках. В случае, если у застройщика проблемы с завершением строительства жилья, покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Финансировать строительство будут банки через так называемое проектное финансирование. Счет эскроу открываются в одном и том же банке, который кредитует проект.
Видео. По эскроу: что становится на рынке строительства с 1 июля 2019 года
Видео: "РБК-Недвижимости"
Видео. Эскроу счета, а не акционеров: в чем суть реформы, строительства
Видео: "РБК-Недвижимости"
Категория: Новости
